房屋拆迁补偿合同纠纷 | 案件的成因和审理难点

上海一中院实务纪要 | 民事诉讼纠纷的N个重点难点问题

02、民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案件的成因和审理难点

奉贤法院民事审判庭林庆强副庭长联系审判实践，总结归纳了民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案件的成因和审理难点，并提出相应的审判思路。

民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷的成因主要有：

1. 农村宅基地房屋的权属不明晰。

2. 动迁利益项目繁多，计算和分割存在困难。

3. 动迁政策和标准不甚稳定。

4. 动拆迁工作不够规范。

实践中，当事人的争议主要集中在协议效力和履行两方面。

常见的主张协议无效的理由有：

1.协议签订未经其同意，系无权处分或无权代理。

2.当事人恶意串通，损害国家、集体和他人合法权益。

3.被拆迁的房屋系违章建筑。

4.拆迁补偿协议系通过违法途径所签订。

妥善处理此类纠纷要做好以下几方面的工作：

第一，维护合同稳定，审慎认定合同无效。

1. 农村宅基地房屋涉及的权利人众多，实践中，拆迁人多与家庭代表或户主签订协议，对此类协议的效力一般予以认可。

2. 拆迁人愿意超出一般标准给予被拆迁人补偿，系当事人的权利处分，不损害国家、集体和他人利益，不应认定协议无效。

3. 被拆迁房屋无证，不必然导致拆迁补偿协议无效。拆迁过程中，本身就是区分有证面积和无证面积给予不同的补偿标准。

第二，必要时依职权调查，明晰房屋权属和利益分配。

1. 在分配动拆迁利益时，要注意赔偿项目是否有特定指向或与被安置人身份有关。比如搬家补助费、过渡费等一般应归属于房屋实际居住人。

2. 因独生子女身份而获得增加的补偿利益，原则上归独生子女的父母和独生子女共有。

3. 减量化过程中，承租人并非被拆迁对象，不能直接向拆迁人主张动拆迁利益。

第三，遵循合同全面履行原则。拆迁补偿协议签订以后，拆迁人签发的其他文件或声明，除非构成对原拆迁协议的变更或补充，否则当事人均不能以此为由拒不履行原协议。

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