房屋买卖合同纠纷 | 合同因买方违反限购令未备案不影响合同的效力

原告（反诉被告）华某（大连）有限公司与（反诉原告）王某清商品房销售合同纠纷一审民事判决书

大连市沙河口区人民法院

民事判决书

（2015）沙民初字第3942号

原告（反诉被告）华某（大连）有限公司，住所地大连市。

法定代表人唐某，董事长。

被告（反诉原告）王某清，住辽宁省普兰店市。

原告（反诉被告）华某（大连）有限公司与被告（反诉原告）王某清商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李某斌、李某帆、被告的委托代理人卢某章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年8月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于大连市沙河口区星海广场C3区29号12层2号房屋，建筑面积为360.08平方米，单价为每平方米30548.77元，总房款为11000001元，合同约定被告应于签订合同当日一次性付清房款，但由于被告的资金问题，双方于签订合同当日就延期付款事宜又签订了一份《协议书》，约定被告应于2012年8月25日前支付房款3150000元，于2013年8月26日前支付房款7850001元。但截至目前被告仅支付3150000元，欠房款7850001元未予支付。经原告多次催要，被告仍未履行付款义务，已构成违约，根据双方合同约定，被告未能在约定时间付清款项的，应继续履行付款义务，并自合同签订之次日起按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。故请求判令：1、被告向原告支付购房款7850001元；2、被告向原告按欠付款金额日万分之三的标准支付2012年8月26日起至全额支付之日止期间的违约金。

被告辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》未生效。2011年2月25日，大连市政府办公厅下发大政办发（2011）20号《关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》（俗称大连限购令）。根据限购令的规定，被告不符合在大连地区购房条件，该合同违反限购令的规定，未生效。根据大连市国土房屋局的要求，《商品房买卖合同》试行网签和登记备案管理。原被告双方签订的合同内容约定为以备案合同文本为准，依据限购令的规定，原被告于2012年8月25日签订的合同因违反限购令无法通过备案审查，因此未生效。合同法第七条规定，当事人订立履行合同应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因双方所签订的合同违反政府限购政策，不应得到法律的保护。案涉合同未依法成立，对当事人不具有约束力，原告无权要求被告继续履行合同并承担责任。由于案涉房屋未交付，没有办理物权登记，判决继续履行不具有可执行性。另外，被告也无力支付剩余的购房款。故被告不同意原告的诉讼请求。

被告反诉称，2012年8月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的房屋，房屋总价款为11000001元，付款方式为合同签订当日一次性付款。实际被告签订合同当日仅支付房款3150000元，余款7850001元应在2013年8月26日前支付，但现在因为被告的资金问题已无法继续履行该协议，2015年6月，被告已通知原告解除合同并要求原告返还房款，但原告未予答复。故请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》；2、原告返还被告购房款3150000元。

原告反诉辩称，双方所签订的合同及补充协议均是当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务，任何一方不得擅自变更和解除合同。根据法律规定，合同的解除权只赋予守约方，被告作为未按期支付房款的违约方，其无权主张解除合同。在双方的合同关系中，被告的主要义务是支付房款，不存在法律上或事实上不能履行的情形。双方的合同约定了三种付款方式，在存在三种付款方式的情况下，被告选择一次性付款，合同内容未加重被告的责任。被告选择的楼盘是大连高档的商务区，价格要高于大连其他地区的房价，说明被告在购房时对自己的履约能力是明知的，被告在签订合同时支付了近400万元的首付款，足以证明其具有履约能力。被告以没有履行能力为由请求解除合同没有法律依据，因此原告不同意被告的反诉请求。

经审理查明，2012年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的星海湾一号第25-1幢1单元12层2号房屋，建筑面积为360.08平方米，房屋单价为每平方米30548.77元。合同第六条约定买受人于合同签订当日一次性付清房款11000001元。合同第七条约定买受人如未在本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定出卖人应在2014年9月30日前将案涉房屋交付给买受人。同日，双方签订《补充协议》，《补充协议》第十七条约定，无论何种原因导致合同解除或无效，如合同未备案，则原告将应退房款无息返还被告，除主合同及补充协议其他条款另有约定外，因被告原因导致合同解除或无效的，如该房屋未交付使用的，被告应按总房款10%的标准向原告承担违约金。合同及《补充协议》还约定了双方的其他权利、义务。

同日，原告与被告又签订《协议书》，约定，双方于2012年8月25日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的星海湾一号25-1栋1单元12层2号房屋，根据《合同》被告应于签订《合同》当日付清全部房款，由于被告资金问题，《合同》签订后被告实际支付房款3150000元，现经双方协商，就被告剩余房款支付事宜达成如下协议：一、在被告完全按照本协议第二条约定付清全部房款且无任何逾期付款及其他违约情形的前提下，原告同意将《合同》第六条约定的付款时间变更为本协议约定的付款时间。二、被告应按如下时间支付剩余房款：1、于2012年8月25日前支付房款3150000元；2、于2013年8月26日前支付房款7850001元。三、如被告在本协议第二条约定的时间内足额付清剩余房款，则甲方同意不按《合同》第七条约定收取被告逾期付款违约金。四、如被告未在本协议约定的时间内足额付清任意一笔房款的，甲方有权立即解除《合同》，将该商品房另行销售且不承担任何违约责任；同时，甲方有权按照《合同》约定向被告收取违约金，并将被告已支付的房款扣除违约金后向被告无息返还。如原告同意继续履行合同，则被告应继续《合同》履行付款义务，且应自《合同》签订之次日起按《合同》第七条约定标准向原告承担逾期付款的违约金，被告无权要求免除该违约金。该《协议书》亦约定了双方的其他权利、义务。

《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》签订后，被告于签订合同当日向原告支付房款3150000元。双方所签订的《商品房买卖合同》未经房屋管理部门备案。

2015年6月15日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳剩余房款。被告认可收到该《律师函》。至本案庭审时，被告未向原告支付剩余房款7850001元，原告亦未向被告交付房屋。

上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、《协议书》、收据、《律师函》、被告提供的《商品房买卖合同》、《协议书》、收据以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，被告购买案涉房屋，支付房款是其合同义务，现被告未能按照合同约定的时间履行支付房款的义务，显系违约。虽然合同未约定被告在违约付款的情况下具有合同的解除权，但被告在本案庭审中已明确表示无力支付房款，不能继续履行合同义务。就合同履行而言，被告未受领案涉房屋且明确拒绝支付剩余购房款，合同继续履行存在现实困难。在此情况下，为衡平当事人之间的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向守约方承担解除合同的违约责任，以保证违约方的现实既得利益不因合同解除而减少。而且交易的履行应建立在合同双方平等自愿的基础之上，案涉合同未办理备案登记，案涉房屋亦未交付给被告使用，被告拒绝履行合同义务，本院亦不能强制交易。故双方所签订的《商品房买卖合同》及《协议书》均应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。同时，根据双方在《商品房买卖合同》中约定，被告支付逾期付款违约金的前提是“买受人愿意继续履行合同”，现被告拒绝履行合同，故原告要求被告继续履行合同支付剩余房款及违约金的诉请，本院不予支持。

关于被告要求原告返还其房款3150000元的诉请，本院认为，根据双方合同“无论何种原因导致合同解除或无效，如合同未备案，则原告将应退房款无息返还被告”的约定，双方的合同未进行备案登记，双方的合同现已解除，原告应将所收取的房款返还给被告，故被告该项反诉请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。

关于被告认为案涉合同因违反限购令未备案、未生效的观点，本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《商品房买卖合同》自成立时即生效，是否登记备案不影响案涉合同的效力。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）华某（大连）有限公司与被告（反诉原告）王某清于2012年8月25日签订的《商品房买卖合同》及《协议书》；

二、原告返还被告购房款3150000元；

三、驳回原告的诉讼请求。

上述具有履行内容的条款，均于本判决生效之日起十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费83482元（原告已预交），由原告负担；反诉费16000元（被告已预交），由原告负担，给付时间同上。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审判长  金建军

审判员  孙莹

代理审判员  南庆鑫

二〇一五年十二月十七日

书记员  王璐