养老公寓买卖合同 | 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效

罗某联与杨某芳确认合同无效纠纷一审民事判决书

余姚市人民法院

民事判决书

（2020）浙0281民初5351号

原告（反诉被告）:罗某联，女，1958年出生，汉族，住余姚市。

被告（反诉原告）：杨某芳，女，1966年出生，汉族，住余姚市。

原告（反诉被告）罗某联（以下简称原告罗某联）为与被告（反诉原告）杨某芳（以下简称被告杨某芳）确认合同无效纠纷一案，于2020年7月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，诉讼过程中，被告杨某芳提起反诉，本院予以合并审理。本案依法由审判员郑学强适用简易程序，于2019年9月7日公开开庭进行了审理。原告罗某联及其委托诉讼代理人，被告杨某芳及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某联向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告在2019年5月31日签订的《舜某老年公寓房屋卖买协议》无效；二、合同无效，因该合同取得的财产予返还，原告返还位于舜某老年公寓6幢401室房屋一套，被告返还房屋价款802806元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月31日，原、被告双方签订舜某老年公寓房屋卖买协议一份，协议约定：被告将舜某老年公寓6幢401室房屋出卖给原告，房屋总价810000元，改名费3000元，款于2019年5月31日前付300000元，其余510000元在2019年6月10日前付清交房。协议签订后，原告分别于2019年5月31日，同年6月5日二次汇给被告买房款计802806元，交房。原、被告卖买的位于余姚市城区××路××号××公寓××幢××室房屋，没有依法办理不动产物权登记，未经登记，不发生发生效力。未依法登记取得权属证书的房屋，不得转让卖买。双方签订的舜某老年公寓卖买协议，违反法律、行政法规的强制性规定，该卖买协议无效，无效的合同自始没有法律约束力。2012年11月，被告向余姚市××公寓投资有限公司支付育养服务费702806元后，给予被告提供居住、育养服务，服务期限自2012年11月1日起至2062年10月31日止，被告非法出卖该房屋时，被告已享用居住养老服务七年，该七年的居住育养服务费为168672元，仅剩余该房屋的居住育养费524128元。被告非法出卖房屋，而以房屋涨价为由擅自提价100000元。被告无权出卖该房屋，无权私自提价获取非法利益。

被告杨某芳答辩称：一、原、被告于2019年5月31日签订《舜某老年公寓买卖协议》是对舜某老年公寓的居家式育养服务和享有的公寓居住权进行转让，原、被告双方并在夕阳红老年公寓投资有限公司的准许下将协议所约定的房屋的居家育养服务产品办理了更名登记，其中702806元的转让款由原告支付给老年公寓，再由老年公寓转给被告，2019年6月5日起舜某老年公寓6幢401室房产的实际居住使用人为原告，被告就上述协议的相关内容执行完毕；二、原、被告双方于2019年5月31日签订的《舜某老年公寓买卖协议》内容是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，本案双方签订的协议所约定的是使用权转让，并非所有权转让；三、原告对本案所涉房产的性质足以知晓，所签订的公寓买卖所约定的转让系使用权转让的事实清楚；四、截止目前，对公寓转让尾款10700元尚未支付；五、综上，原、被告签订的买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均履行了合同义务，合同无效的事实依据和法定情形均不存在，请求驳回原告的诉讼请求。并提起反诉，要求法院判令：一、原告（反诉被告）罗某联继续履行2019年5月31日与被告签订的《舜某老年公寓卖买协议》，支付剩余的款项10700元；二、本案反诉费由原告承担。事实和理由：双方于2019年5月31日签订《舜某老年公寓卖买协议》，被告按约将该房屋的使用权交付给原告，并在余姚市××公寓投资有限公司办妥了更名登记，原告未按约足额支付相应的转让款，尚欠10700元，故请求驳回原告的诉讼请求，支持反诉请求。

原告罗某联对反诉答辩称：一、所有权的取得，不得违反法律规定。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，涉案房屋没有依法设立不动产物权登记，未依法取得权属证书，严重违反《城市房地产管理法》第37条第6款“未依法登记领取权属证书”的房地产不得转让，禁止转让的规定，该协议无效。二、被告杨某芳无权处分该房产的所有权、使用权；三、被告杨某芳隐瞒了已和该房屋居住育养服务七年的事实，并加价100000元，该协议违法，是无效的。

原告罗某联为证明自己主张，向本院提交如下证据，经被告杨某芳质证，本院认证如下：

1．舜某老年公寓买卖协议1份，拟证明原、被告买卖舜某公寓房屋的事实。被告杨某芳无异议，经审核，本院对该份证据予以采信。

2.宁波银行对账单1组，拟证明原告已二次汇付被告房款802806元的事实。被告杨某芳对总金额无异议，其中702806元是夕阳红老年公寓转给被告。经审核，本院对该组证据予以采信。

3．居家式育养服务合同1份，拟证明相关约定的事实。被告对“三性”无异议，认为已经办妥了更名手续。经审核，本院对该组证据予以采信。

被告杨某芳为证明自己主张，向本院提交如下证据，经原告罗某联质证，本院认证如下：

1．银行对账单3份，拟证明双方涉案款项支付情况。经质证，原告无异议。本院予以采信。

2．名片1份，拟证明原告曾经从事中介服务的事实。原告无异议，认为系十五前的中介服务，介绍的是保姆和钟点工。经审核，本院对该证据的真实性予以采信，对关联性不予采信。

3.协议1份，拟证明双方的行为符合规定的事实。原告无异议，本院予以采信。

经审理，本院认定本案事实如下：

2019年5月31日，原告罗某联（乙方）与被告杨某芳（甲方）签订《舜某老年公寓卖买协议》一份，约定，甲方自愿将舜某老年公寓6幢401室房屋卖给乙方，总价810000元，改名费3000元，于2019年5月31日前往舜某老年公寓改名后付300000元，剩余513000元在2019年6月10日前付清，交房后付钱。该协议签订后，原告罗某联分别于2019年5月31日、6月5日汇给被告杨某芳房款802806元，其中，702806元通过余姚市××公寓投资有限公司转给被告杨某芳。付款后，被告杨某芳即将涉案房屋交付给原告罗某联。涉案房屋系余姚市××公寓投资有限公司给被告杨某芳居住并提供育养服务的房屋，育养服务期内享有独立使用权，未依法登记领取不动产权属证书。

本院认为：关于本诉，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告罗某联与被告杨某芳签订的《舜某老年公寓卖买协议》，因被告杨某芳未依法登记取得不动产权属证书，且该涉案房屋也无法依法登记取得不动产权属证书；该协议违反《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记取得权属证书的房地产，不得转让”的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定，故原告罗某联要求确认原、被告于2019年5月31日签订的《舜某老年公寓卖买协议》无效的主张，本院予以支持。法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告杨某芳取得的上述房款802806元应当返还给原告罗某联；原告罗某联取得的位于舜某公寓6幢401室的房屋返还给被告杨某芳。对于反诉，原告罗某联与被告杨某芳签订的《舜某老年公寓卖买协议》已确认无效，故被告（反诉原告）杨某芳要求继续履行上述协议，支付剩余款项10700元的反诉主张，缺乏法律依据，本院难以支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认原告罗某联与被告杨某芳于2019年5月31日签订的《舜某老年公寓卖买协议》无效；

二、被告杨某芳返还原告罗某联购房款802806元，款于本判决发生法律效力后十日内付清，原告罗某联返还被告杨某芳位于舜某公寓6幢401室的房屋一套，于本判决发生法律效力后十日内履行；

三、驳回反诉原告杨某芳的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七×迟延履行期间）。

本案本诉受理费11828元，减半收取5914元，财产保全费2520元，合计8434元，由被告杨某芳负担，反诉案件受理费34元（已减半），由反诉原告（被告）杨某芳负担。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费，逾期不交，作自动撤回上诉处理。

审判员  郑学强

二〇二〇年九月二十二日

书记员  员吴敏敏