合同纠纷 | 表见代理的价值在于保护善意相对人的信赖价值

黄某龙与武某平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2016)京0105民初21924号

原告（反诉被告）：武某平，女，196X年X月X日生，住北京市西城区。

被告（反诉原告）：黄某龙，男，197X年X月1X日生，住香港。

原告（反诉被告）武某平（以下简称姓名）与被告（反诉原告）黄某龙（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。武某平的委托诉讼代理人，黄某龙的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

武某平向本院提出如下诉讼请求：1. 判令黄某龙将位于北京市朝阳区3201的房屋腾空并交付给我方，包括但不限于交钥匙水电燃气卡等相关附属设施物品。2.判令黄某龙支付2014年10月26日起至实际腾退并交付我方房屋之日止的违约金。以总房价一千五百二十万为基数，按照日万分之五计算。事实及理由：2014年8月20日，我方就购买黄某龙名下的朝阳区3201的房屋，与黄某龙全权委托代理人靳某签订了《存量房屋买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议书》。上述两份协议签订后，我方按照合同约定，向黄某龙支付了全部房款1520万元，黄某龙也协助办理了房屋过户登记，将房产过户至我方名下。但是黄某龙至今也未将房屋腾空、实际交付给我方，房屋的钥匙和附属设备设施的相关物品也未交付给我方。我方虽然购买了房屋，但是由于黄某龙的原因，至今无法使用房屋。根据双方约定，黄某龙应该交付房屋及附属设备设施，并且未按规定将房屋交付的，每逾期一日，我方有权按照已付房屋总价款向黄某龙主张每日万分之五的违约金，直至房屋交付为止。

黄某龙辩称：不同意武某平的全部诉讼请求。我方从来没有委托过任何人出卖房屋，靳某以我方名义与武某平签署的买卖合同应属无效。

黄某龙向本院提出如下反诉请求：1.判令靳某代表我方与武某平签订的《存量房屋买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议书》无效；2.判令武某平将北京市朝阳区3201号房屋变更登记至我方名下。事实及理由：2013年5月17日，阿某塔冒用我的身份在北京市方正公证处办理虚假授权委托公证书，委托靳某出售我名下位于北京市朝阳区3201号房屋。2014年8月20日，靳某与武某平签订《存量房屋买卖合同》，将我名下上述房产以1520万元的低价过户给武某平名下，相应的购房款也归靳某占有，给我造成了巨大的财产损失。我知悉上述情况后，即向北京市方正公证处提出复查申请，要求撤销上述虚假的授权公证委托书，根据北京市方正公证处经调查核实于2016年1月6日撤销了该公证书。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第八条的规定，出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。综上，我认为靳某在没有本人授权的情况下与武某平签订的《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同补充协议书》系无权代理行为，应属于无效，侵犯了我的合法权益，致使我遭受了重大损失。

武某平就黄某龙的反诉辩称：双方的买卖合同合法有效。我方已经就公证书尽到了合法有效的审查义务，购买了涉案房屋，并已过户我方，该买卖合同有效。公证书虽审理中被撤销，但武某平购房的行为属于法律意义上的表见代理，法律效果应由黄某龙来承受。我有理由相信公证书上的卖房代理人是有代理权的，构成表见代理。整个交易从公证阶段到签署买卖合同再到过户，公证处、中介机构、政府房管部门等具有专业知识和从业经验的人，均未能审核出黄某龙司机的冒名行为，不能要求我方作为普通买受人。而且还基于当时合法有效的公证书有更强的判断能力和注意义务。交易中黄某龙本人的证件齐备，又有公证书上代理人靳某的全程配合，还有房管部门的人员的审核和登记，上述种种足以使我方有理由相信靳某拥有代理权限。其次，公证书的出具前提是审核房主也就是委托人的身份证、户口本原件及涉案的房产证原件，从公证材料中可以看出这些材料的原件当时都是出具了。黄某龙本人负有妥善保管自己身份证、户口本房产证原件的义务。而在2013年5月17日做公证、2014年8月20日签买卖合同、2014年9月2日办网签和过户，长达一年多的时间，多个程序中都需要上述材料的原件，黄某龙在这该一年多时间从未挂失过上述原件或对上述证件证书遗失报案。我们认为本案基于黄某龙和他司机的关系，他自身愿意把如此重要的材料基于信任交给他的司机保管，这才导致被冒名作出公证的原因。黄某龙将如此重要材料交司机保管应该承担用人不善的责任。从本案公平合理及下一步的权利救济方面，黄某龙对其司机假冒名义售房已报案，该案已刑事立案。黄某龙是该案的受害人，他有权在刑事案件审结后要求发还赃款；黄某龙也是后被撤销的公证书中被冒名的直接主体，他也有权直接提起民事诉讼要求公证机关赔偿其相关的损失。而武某平既不是刑事案件的受害人，也不是公证书中的一方主体，很难通过刑事案件的发还赃款以及起诉公证处维护自身的合法权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对本案事实查明如下：

一、关于北京市朝阳区3201号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖过程

2014年8月20日，武某平与案外人靳某（公证的黄某龙委托代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称《存量房屋买卖合同》）及《〈存量房屋买卖合同〉（经纪成交版）补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定武某平购买涉案房屋。涉案房屋建筑面积369.38平方米，约定成交价格为1520万元，2014年9月1日前支付定金180万元，过户当日支付首付款800万元，2014年10月25日前应腾空并交付房屋，交付时应该对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品（无附件一），2014年10月25日前支付剩余尾款540万元。如未按合同约定时间交付房屋的，每逾期一日，买受人有权按照已支付的房屋总价款向出卖人主张每日万分之五的违约金，直至房屋交付之日为止。另，对于涉案房屋是否出租，《存量房屋买卖合同》载明“房屋未出租”。2014年9月2日，靳某作为黄某龙的委托代理人与武某平办理网签。2014年9月1日，武某平向靳某转账支付180万元，2014年9月2日，武某平向靳某转账支付800万元，2014年10月16日，武某平向靳某汇款330万元，2014年10月22日，武某平向靳某汇款210万元。2014年9月2日，涉案房屋转移登记至武某平名下。

关于购买过程，庭审中，武某平表示，2013年，靳某带武某平的爱人去涉案房屋看过，当时房屋内住一个台湾人；由于价格没有谈妥，搁置了一段时间。后2014年靳某找到武某平爱人说急于出手，可以便宜，但必须现金支付，武某平爱人就没有再看房而购买了房屋。黄某龙表示承租人陈述从来没有人去看过房子。

就房屋价值，诉讼中，经黄某龙申请，本院委托北京圣元房地产评估咨询有限公司对涉案房屋在2014年8月20日的价格进行了评估，评估报告认定涉案房屋在2014年8月20日的市场价值是2324.55万元。武某平表示，房屋价值并不影响表见代理的形成，且其购买房屋时北京房市较为低迷，涉案房屋是较高单价的大户型，武某平又是全款购买，其购买价格是合理的。

另查，武某平于2014年10月16日将涉案房屋抵押，担保债权金额为1200万元，抵押权人为陈某琴。武某平提交《借款合同》，银行打款记录，证明2014年10月16日陈某琴向武爱萍转款人民币330万元；武某平表示，陈某琴实际支付的借款就330万，抵押还是按照1200万办理，武某平没有偿还借款。

二、关于涉案房屋的公证委托办理情况

2013年5月17日，北京市方正公证处就黄某龙委托靳某处分涉案房屋出具（2013）京方正内民证字第14175号公证书（授权委托书签署日期为同日）。公证书卷宗显示办理时提交相关材料有：黄某龙身份证、户口本、涉案房屋产权证、靳某身份证、未曾登记结婚的声明、接谈笔录、公证处为到场的“黄某龙”拍摄的照片及与身份证照片的人脸比对结果（验证分值0.629043，验证通过）。委托书载明的委托权限、委托期限等事项包括：“1.前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，以合理的市场价格出售上述房产，代我办理该房产的提前还款、解除抵押手续，并领取解押后的房产证；2.代我办理此房的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为签署网签手续、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《受访人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；3.如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代我在住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转证明》、《划款协议》、《证明书》、《首付款收据》、《首付款证明书》及《存量房买卖合同》、《过户证明》。委托人靳某在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。”

2013年5月17日，“黄某龙”另办理了一份具有强制执行效力的债权文书公证，北京市方正公证处就此出具（2013）京方正内民证字第14171号公证书，公证对象为“黄某龙”与马某森的《抵押借款合同》，借款金额700万元，并以涉案房屋作为抵押，公证书载明双方承诺自行办理抵押登记手续。在办理（2013）京方正内民证字第14175号公证书的公证委托事项时，约谈笔录中写明“黄某龙”是为了办理抵押手续办理该公证委托手续的。

2016年1月6日，北京市方正公证处因“未能审查发现申请人不是黄某龙本人，公证事项不属实”为由，撤销了（2013）京方正内民证字第14175号公证书。

三、关于冒名公证的情况

2014年9月5日，黄某龙报案被诈骗，当日北京市公安局朝阳分局立案。2014年10月17日，涉案房屋被公安机关查封。2014年10月11日，阿某塔到公安机关陈述称：其为黄某龙司机，2012年8、9月份至2014年5月期间，其将黄某龙的9辆汽车和2套房产偷着抵押成现金挥霍。2008年以后，黄某龙安排阿某塔住在朝阳区棕榈泉2603号房屋，负责一些助理、接待工作，黄某龙来北京时专职为其开车，月薪5000元。黄某龙经常安排阿某塔购置新车，买来后放在棕榈泉的地下车库，车辆手续都是由阿某塔保管，放在棕榈泉2603号主卧室的保险柜里。2011年，阿某塔投资在通州区蓝岛大厦开了一家电玩城，经营不善赔了钱，就和在电玩城认识的一帮赌徒一起赌钱，想借此翻本，结果赌博又输了，无力偿还赌债，就想到了抵押黄某龙的房产来还赌债。阿某塔在存放车辆手续的时候看到保险柜里还有两套房产证及产权人的身份证原件，其中2603号房屋的产权人是黄某龙的姐夫游文华，另外一套即涉案房屋，产权人是黄某龙。阿某塔在2012年8月通过网上搜寻贷款公司，找到了位于朝阳区光某路阳光100南侧的贷款公司，其携带2603号房屋和游文华的身份证到了贷款公司，让一个朋友李嘉星冒充游文华，到公证处做了公证，然后将房产证原件抵押给贷款公司，从贷款公司贷款250万元。借到250万元后的4、5个月，阿某塔再次联系该借款公司工作人员，又借了80万元，从保险柜拿出涉案房屋产权证及黄某龙的中国大陆身份证，称其为黄某龙本人，做了公证，把这套房子也抵押给阳光100南侧这家公司，贷款400万元。2013年底，本金已经用于偿还赌债和利息，手里的钱也不够偿还贷款公司的利息，阿某塔就每月抵押一辆车，陆续抵押多辆车辆。后来该贷款公司不愿意再贷款给阿某塔，就找到了蓝筹大厦贷款公司以及另外一些贷款公司，由这些公司共同承接过去所有的债权，从2014年5月起，阿某塔向这些公司还钱。蓝筹大厦公司拥有游文华那套房的债权，另一家公司拥有涉案房屋的债权（公司联系人即靳某），几家小的贷款公司拥有车的债权。2014年7月底至8月初，黄某龙回北京时，阿某塔先向黄某龙承认抵押车辆的事实，后黄某龙发现房产证没有了。黄某龙告知其公司将车辆赎回，要求阿某塔自己赎回房产，但是阿某塔没有凑到钱，只好自首。

就阿某塔如何能够获得黄某龙的产权证及身份证，阿某塔陈述称，黄某龙为了方便存放或拿取资料，就告诉其卧室里的保险柜密码，并告知阿某塔保险柜钥匙存放在卧室衣柜抽屉，故阿某塔得以拿到这些资料。

另，武某平表示其也接受过公安机关的询问。

另就武某平主张的逾期交房违约金，黄某龙明确不同意支付。

本院认为，根据已经查明的事实，黄某龙司机阿某塔携带黄某龙身份证、户口本、房产证，冒充黄某龙本人，通过办理公证委托，将涉案房屋委托靳某予以处分，武某平从靳某处购买涉案房屋并进行了所有权转移登记。当事人的争议焦点，是本案中靳某向武某平出售涉案房屋的行为是否构成表见代理，黄某龙是否应受《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约束。

《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”是否构成表见代理的核心，第一是代理人在订立合同的行为过程中存在表见行为，第二是相对人在信任代理人有代理权限一事上是善意的。武某平在与靳某签署《存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，靳某持有的是经过公证的授权委托书，载明靳某有出售涉案房屋的权利；虽然事后该公证书因为非黄某龙本人授权而被撤销，但在武某平与靳某签署《存量房屋买卖合同》及《补充协议》时是有效的，从一般的交易习惯和理性认知无法从公证书内容判断靳某没有代理权，故应当认为武某平相信靳某有黄某龙的代理权是善意的。关于黄某龙主张依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，认为买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的原因进而不构成表见代理，本院认为，从庭审查明情况可知，阿某塔是黄某龙的司机，黄某龙出于对阿某塔的信任，将其身份证件由阿某塔保管，并将保存涉案房屋产权证书的保险柜密码告诉了阿某塔，阿某塔得以持有黄某龙的身份证件、房屋所有权证办理公证委托；其后在签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、收取购房款、办理房屋转移过户手续等房屋交易过程中，靳某依然持有该冒名所得公证书继续办理相关事宜，黄某龙也并未采取相关措施，故对于靳某享有代理权法律外观，黄某龙是具有过错的，其被冒名的事实不发生阻却表见代理形成的后果，故，靳某的行为构成表见代理。

黄某龙以无权代理为由要求确认《存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，经审查不能成立，同时，本案不构成《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》中规定的损害国家、集体利益，损害社会公共利益，违背社会公序良俗的情况，故对黄某龙主张《存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效的请求，本院不予支持。靳某的代理行为有效，其后果应由黄某龙承担，故武某平要求黄某龙继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，向武某平交付涉案房屋的请求，本院予以支持。根据《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，具体交付清单应以附件一为准，但双方并未签署附件，故本院只能判令黄某龙交付房屋及钥匙，确存在其他附属设施的，应自行交付；无法交付的，不影响武某平作为权利人另行办理相关手续并实际使用房屋。

关于武某平主张的逾期交房违约金，黄某龙对此提起抗辩。考虑到武某平购买涉案房屋的价格确低于市场价格，亦无法证明其实际损失，本院对该项诉讼请求不予支持。

黄某龙因被冒名受到的财产损害，可以向实际侵权人主张赔偿。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）黄某龙于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区3201的房屋及钥匙交付给被告（反诉被告）武某平；

二、驳回原告（反诉被告）武某平的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）黄某龙的反诉请求。

本诉案件受理费160 778元，由原告（反诉被告）武某平负担58 202元，由被告（反诉原告）黄某龙负担102 576元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费56 500元，由被告（反诉原告）黄某龙负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长： 孙某溪

人 民 陪 审 员： 薛某丽

人 民 陪 审 员： 陆某

二Ｏ一七年十二月十三日

书记员： 贾某军